Comment acheter un vignoble – Extrait Decanter juin 2021

Date de publication : 4 juin 2021

Avoir son propre vignoble est le fantasme de tout amateur de vin, mais que faut-il faire pour que cela devienne réalité ?


Une ferme vinicole  » lifestyle  » à Stellenbosch Crédit : Pam Golding Properties

Pourrez-vous vraiment acheter un jour une propriété viticole ? C’est une question à laquelle tous les amateurs de vin ont pensé. Nous avons donc interrogé des courtiers de la Provence à la Californie sur les principales dynamiques du marché et sur ce qui est disponible.

Les « vignobles amateurs » de Bordeaux

Selon l’agence immobilière Vineyards-Bordeaux, les entrepreneurs bordelais ont vu des opportunités de rénovation de propriétés en vue de répondre à la demande de ce que l’on appelle les « hobby vineyards ». Il s’agit d’un terme vague, mais le propriétaire d’un hobby vineyard n’a probablement pas besoin de faire des bénéfices sur le raisin ou le vin, explique Michael Baynes, associé exécutif et cofondateur de Vineyards-Bordeaux, qui est affilié à Christie’s International Real Estate.

Elle ne sera peut-être même pas la résidence principale de l’acheteur. Et la maison représentera probablement plus de 50 % de la valeur de la transaction, selon une définition large établie par le « Masters Circle » de Christie’s, composé de spécialistes mondiaux de l’immobilier. Les propriétés de ce type comprennent généralement quelques hectares de vignes et une résidence bien présentée, qu’il s’agisse d’une petite maison ou d’un véritable château.

À Bordeaux, M. Baynes explique que les acheteurs de hobby vineyards sont souvent prêts à dépenser plus pour un domaine « clé en main ». En fait, vous pouvez arriver avec votre brosse à dents plutôt que de devoir vous préoccuper de rénovations potentiellement coûteuses avant de vous installer.

Selon lui, le point idéal pour ce type de propriété se situe entre 3,5 et 4 millions d’euros (3 et 4 millions de livres sterling), bien que les prix varient naturellement. La rive droite de Bordeaux et l’Entre-deux-Mers offrent le plus d’opportunités. St-Emilion est sans surprise un « foyer » en termes de demande, mais l’appellation Côtes de Bordeaux en général est une zone intéressante à considérer, selon Baynes.

Les acheteurs sont « des gens de tous horizons », dit-il. Parmi les profils, on trouve « des amateurs de vin qui reconnaissent aimer le vin mais ne savent pas comment le faire », et qui « ont peut-être obtenu des qualifications WSET ».

Il peut aussi s’agir de « quelqu’un qui aime le style de vie du vin » mais qui ne souhaite rester au domaine que quelques semaines par an, peut-être pour des réunions ou des réceptions. M. Baynes se souvient avoir vendu une propriété à un diplomate de l’OTAN « qui avait besoin d’être dans l’arène européenne » pour des réunions militaires et politiques.

Certaines personnes veulent s’intéresser de près au vin et n’hésitent pas à dépenser beaucoup d’argent pour créer leur propre marque. Nous avions un directeur de Goldman Sachs qui est tombé amoureux des vignobles et du vin », raconte M. Baynes. Il voulait simplement une cave exceptionnelle, et cela ne le dérangeait pas si elle n’était pas commercialement rentable.

D’autres acheteurs cherchent à changer complètement de mode de vie. Plusieurs agents immobiliers parlent de personnes qui réévaluent leur style de vie à la lumière de la crise du Covid-19 – et qui cherchent souvent à quitter les villes.

Une vue sur les vignes…Crédit photo : Christie’s International Real Estate / Michaël Zingraf.

Opportunités : de la Toscane à la Provence

La Provence est un exemple de marché viticole « en plein essor », déclare Adam Dakin, directeur de l’agence Wine Objectives, qui couvre la majeure partie du sud de la France, du Languedoc à la Côte-Rôtie et à Saint-Tropez. La popularité du rosé a aidé. Parmi ses récentes transactions notables, citons l’homme d’affaires Stéphane Courbit qui s’est associé à la famille Prats de Bordeaux pour acheter le Château d’Estoublon, et le propriétaire du Château Cos d’Estournel, Michel Reybier, qui a acheté le Château La Mascaronne.

Les prix peuvent toutefois varier considérablement. En ce qui concerne les terres à vignes, M. Dakin indique que le nord du Var (Provence) coûte en moyenne 80 000 € (69 000 £) par hectare. Mais il faut compter 150 000 € (130 000 £) par hectare plus près de la côte – et du glamour de la Côte d’Azur.

De l’autre côté de la frontière italienne, les collines ondulées, les vignobles et les oliveraies de la Toscane constituent une autre destination de choix. Gemma Bruce, directrice et cofondatrice du spécialiste italien de l’immobilier Casa & Country, explique qu’il existe un mélange de domaines viticoles et de propriétés viticoles plus commerciales. Vous pouvez obtenir une résidence avec un hectare de vignes et quelques oliviers pour environ 1,5 million d’euros (1,3 million de livres). Mais les prix peuvent aussi atteindre plusieurs fois ce chiffre. Plus la propriété est développée et bien entretenue, plus les prix augmentent rapidement », explique Bruce.

Nous travaillons avec quelques groupes d’investisseurs », explique-t-elle. Qu’il s’agisse d’amis ou de collègues qui partagent une passion pour le vin, l’une des options consiste à acheter un lieu qui a été utilisé pour des locations de vacances, et chacun peut alors avoir son propre appartement. De nombreuses propriétés [mises en vente] appartiennent à la même famille depuis longtemps », ajoute Mme Bruce. Mais elles ont souvent besoin de travaux. Il peut être nécessaire de replanter des vignes ou de moderniser les équipements de la cave, par exemple.

Pourriez-vous acheter un vignoble de Brunello di Montalcino DOCG ? Cela n’arrive pas très souvent », admet Bruce. Dans plusieurs régions viticoles, les parcelles ou les domaines les plus prisés ne sont pas forcément mis en vente publiquement. Montalcino, Chianti et Montepulciano ont un attrait compréhensible pour les acheteurs, en particulier pour ceux qui cherchent à vendre du vin. Cela dépend des besoins de l’acheteur, mais M. Bruce ajoute qu’il est également possible d’en avoir « plus pour son argent » en dehors de ces régions clés.

L’emplacement influe naturellement sur les prix. Aux États-Unis, dans le nord de la Californie, Kevin McDonald, de Kevin M Properties et Sotheby’s International Realty, affirme qu’un beau domaine d’un hectare ou plus dans le comté de Sonoma peut coûter environ 3 millions de dollars ou plus.

Les prix commencent à près de 1,5 million de dollars plus au nord dans le comté de Mendocino. À Napa, une propriété similaire peut atteindre 6 à 7 millions de dollars. Selon M. McDonald, il existe bel et bien des domaines de luxe en Californie du Nord, dont la superficie varie entre 2 et 8 hectares. Mais il est important de faire attention aux contrats de raisins et à la situation de l’offre si vous espérez commercialiser la propriété.

Vous achetez un vignoble avec un budget plus serré ?

Il n’y a peut-être pas de douves, de piscine à débordement ou d’héliport – pour l’instant – mais il existe des moyens d’entrer dans le monde des vignobles sans dépenser des millions. L’une d’entre elles consiste à acheter les vignes. Dakin met en avant un vignoble de 10 ha aux Terrasses du Larzac, dans le Languedoc, listé pour 300 000 €.

L’agence foncière française Safer a déclaré l’année dernière que les vignobles AP en France (hors Champagne) coûtaient en moyenne 74 900 €/ha en 2019. De nombreuses régions se situaient bien en dessous de ce montant, avec des moyennes de 20 000 € dans le Ventoux, dans le sud du Rhône, de 16 000 € à Faugères, dans le Languedoc, et de 12 000 € dans le Muscadet Sèvre-et-Maine, dans la Loire.

Dakin ajoute que le lancement d’une exploitation de type négociant sans vignoble est une autre façon de se lancer dans le monde du vin. On peut créer une entreprise avec peu de moyens, mais si l’on veut faire du vin à partir de ses propres vignobles, il faut avoir du capital et être prêt à attendre quelques années.

Il existe plusieurs façons de gérer la vinification. S’il s’agit d’un vignoble de loisir, pour le plaisir, s’y essayer soi-même peut faire partie de l’expérience. À un niveau plus commercial – même si vous n’espérez pas faire de bénéfices – vous pouvez sous-traiter le processus à une coopérative locale et racheter du vin sous votre propre étiquette.

Il est également possible d’employer du personnel à plein temps, de sous-traiter les travaux viticoles ou de recruter des spécialistes de la vinification pour vous aider. Quelle que soit la façon dont vous vous y prenez, l’exploitation d’un vignoble peut être un travail difficile. Cela dit, Decanter a déjà présenté des amateurs de vin qui ont franchi le pas avec succès. C’est bien de rêver, mais faites le grand saut à la lumière du jour.

Acheter un vignoble : Les détails à prendre en compte


La législation et les procédures varient d’une région à l’autre, même au sein d’un même pays, et les agences immobilières et les courtiers locaux peuvent souvent vous aider à cet égard. Voici quelques aspects importants à prendre en compte, notamment d’un point de vue commercial.

Quelle est votre stratégie ?

Est-ce juste pour le plaisir ? Voulez-vous faire du vin à des fins commerciales ? Aimez-vous le rosé de Provence ? Si vous voulez distribuer des vins directement, il est peut-être temps de chercher le sommelier que vous avez rencontré un jour. Adam Dakin, de Wine Objectives, ajoute : « Quel est le marché que vous allez viser ? ». Vérifiez également les lois sur les licences.

Faites-vous vos devoirs

Prenez le temps de faire preuve de diligence raisonnable. Faites les bons devoirs dès le départ », déclare Gemma Bruce de Casa & Country. Il peut s’agir d’une estimation des frais de fonctionnement ou d’un bilan de santé du vignoble. Si vous souhaitez vendre du raisin, existe-t-il un contrat déjà en place ? Les vignes sont-elles adaptées à l’usage que vous souhaitez en faire ? En Californie du Nord, la replantation peut coûter entre 25 000 et 50 000 dollars par acre (0,4 ha), explique Kevin McDonald de Kevin M Properties.

Plantation et droits

La plantation de vignes est réglementée dans l’UE. Ne pensez pas que vous pouvez planter des vignes sans en avoir les droits », déclare M. Bruce, ajoutant qu’il est parfois possible d’obtenir des fonds publics pour replanter des vignobles anciens en Italie. Les règles européennes ont été légèrement assouplies ces dernières années. C’est pourquoi on commence à voir des gens planter des vignes en dehors de Paris », explique Monsieur Dakin. Pourtant, il faut parfois plusieurs années pour que les vignes nouvellement plantées se transforment en vin.

Obtenir des conseils spécialisés

Qu’il s’agisse d’un courtier de confiance, d’un avocat spécialisé ou d’un consultant en viticulture ou en environnement, demandez l’aide d’un expert. Même les meilleurs le font ; les fondateurs du désormais célèbre Mas de Daumas Gassac en Languedoc, Aimé Guibert et sa femme Véronique, ont planté du cabernet sauvignon sur les conseils du professeur Henri Enjalbert, géologue, au début des années 1970.

Vérifiez votre assurance

S’il s’agit potentiellement d’une exploitation viticole commerciale, « beaucoup de prêteurs voudront voir une assurance-récolte en place », déclare M. McDonald. Ce conseil semble particulièrement pertinent dans le contexte des phénomènes météorologiques extrêmes liés au changement climatique.

Bilan

Vérifiez si les stocks de vin existants sont inclus ou non dans le prix de vente. Négocier un stock [existant] est toujours difficile », déclare M. Dakin.

Chris Mercer 28 mai 2021

Magazine Decanter:juin 2021